15 PREGUNTAS Y RESPUESTAS RELACIONADAS CON EL ALQUILER DE VIVIENDA EN ESPAÑA.

1- Se aplican todas las condiciones del contrato?
El alquiler de vivienda de larga duración (vivienda permanente del arrendatario) está regulado por la Ley de Arrendamiento Urbanos y es posible que el contrato tenga condiciones contrarias a la ley, por lo que no se aplicarían. La ley da libertad para establecer algunas condiciones, pero otras no se puede negociar.
Sin embargo, en los contrato de arrendamiento de locales comerciales, contratos de temporada (desplazamiento laboral, estudiantes, periodo de vacaciones) y los contratos de vivienda permanente pero que sean de un inmueble de lujo (esto es: con superficie construida superior a 300 metros cuadrados o con una renta superior a unos 5.200 euros mensuales), la ley permite que las partes pacten lo que quieran.
Los alquileres vacacionales también quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se aplica la normativa autonómica y municipal del lugar donde esté situado el inmueble.

 

2- ¿Cuál es el plazo del contrato según la ley?
Los contratos que no especifiquen un plazo se entenderán que son de un año.
En los contratos donde se aplica la ley obligatoriamente, el arrendatario tiene derecho a quedarse hasta 5 años (para contratos firmados después del 6 de marzo de 2019) y 7 años si el propietario es una empresa.
Para los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019 el plazo era de 3 años sin ser importante que el propietario fuera una empresa o una persona física. En este mismo periodo tampoco se aplicaban lo comentado en el punto anterior sobre las viviendas de lujo.

Cuando se acaban los plazos anteriores de 5 o 7 años, y el contrato no pone nada para que se termine el arrendamiento en estas fechas, el arrendamiento se prorrogará año a año hasta un máximo de 3 años. Para que no se prorrogue, el propietario debe comunicarlo con 4 meses de antelación y el arrendatario con un mes. Una vez acabadas estas prórrogas, si ninguna de las partes dice lo contrario, el arrendamiento se prorrogará en periodos de igual duración a la forma en la que se paga la renta (p. ej.: mes a mes, cada 3 meses, o medio año o un año si así es como se paga la renta).

Existe la excepción de que el propietario necesite la casa para vivir el o algún familiar, en ese caso podrá solicitar la terminación del contrato una vez que haya pasado el primer año y lo comunique con 2 meses de antelación. Esta posibilidad deberá figurar en el contrato, sino no será válida.

 

3- ¿cuándo puede el arrendatario dejar el inmueble?
Una vez que hayan pasado 6 meses y lo comunique con 30 días de antelación. El propietario sólo podrá pedir una penalización de un mes de renta por cada año que no se haya cumplido. Esta penalización deberá estar escrita en el contrato o no será legal. En ningún caso podrá quedarse la fianza como penalización.

 

4- ¿cuál es la fianza legal máxima?
Lo típico es un mes, pero se podrán pedir dos meses más como complemento a la fianza.

 

5- Quiero compensar la última renta con la fianza que pagué, ¿puedo?
No se puede, pero es muy típico hacerlo sobre todo si hay mala relación y el arrendatario tiene miedo de que no le devuelvan la fianza.

 

6- ¿Cuál es el plazo máximo de un contrato de temporada?
Lo normal es que este sea por un periodo entre 2 y 11 meses si bien puede ser superior o inferior (no recomendable menos de un mes para que no pueda ser considerado turístico), no hay un plazo mínimo o máximo.
Lo importante de este tipo de contratos es que no sea para satisfacer la vivienda permanente del arrendatario, sino que se ha desplazada al lugar donde está el inmueble por un motivo temporal.

 

7- ¿Necesito un seguro de responsabilidad civil?
Lo necesitas si el contrato te obliga a ello, pero en cualquier caso es recomendable.

 

8- ¿Me han cortado la luz o el agua, ¿es legal?
No! De hecho puede ser considerado un delito de coacciones. Lo que sí que es posible es que te obliguen mediante el contrato a poner los contratos de suministro a tu nombre y no hacerlo sería un incumplimiento.

 

9- Gastos de comunidad e impuestos.
Se puede pactar quién los paga según el contrato y hay todo tipo de pactos que son legales. Lo que no tiene sentido es que el arrendatario pague los gastos de comunidad que supongan una mejora en el edificio o en las instalaciones.
Respecto a los impuestos, también se puede pactar en contrato pero sino las basuras las paga el arrendatario y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles el propietario.

 

10- ¿Puede el arrendatario hacer obras o pintar?
No sin la autorización del propietario. Si se hicieran el propietario puede solicitar que se quiten cuando termine el arrendamiento y si no lo solicita se quedarán en beneficio del propietario sin que pueda reclamar nada el arrendatario.
Por ello, para hacer obras se necesita la autorización del propietario en cualquier caso y en ocasiones es normal pactar una rebaja de la renta si el propietario está de acuerdo y se quedará las mejoras.

 

11- ¿Tengo que permitir el acceso al propietario?
No, no tienes porqué incluso si lo pone el contrato. Bajo ningún concepto podrá el propietario entrar sin tu consentimiento y si lo deseas puedes cambiar las cerraduras.

 

12- ¿Tengo que pagar la comisión de la agencia inmobiliaria?
Sí, normalmente un mes de renta más impuestos aunque en ocasiones es superior dependiendo de las circunstancias. En caso de que el propietario sea una empresa, el está obligado a pagarla y no la puede pagar el arrendatario.

 

13- ¿Desperfectos?
Las cosas que se rompen por el desgaste derivado de un uso normal las tiene que pagar el arrendatario y las que se rompen por estar el inmueble en malas condiciones, las debe pagar el propietario a menos que las haya roto el arrendatario por dar un mal uso.

 

14- El propietario me dice que me tengo que ir porque la va a vender la casa.
Si el arrendatario no ha renunciado a sus derechos de tanteo y retracto, el propietario deberá dar la oportunidad al arrendatario de comprarla por las mismas condiciones. En cualquier caso se debe respetar el contrato y no pueden obligarse a irse por vender la casa. Lo normal es llegar a un acuerdo.

 

15- Puedo realquilar las habitaciones de la casa?
No, excepto si lo acepta el propietario.