15 FRAGEN UND ANTWORTEN ZUR ANMIETUNG EINER IMMOBILIE IN SPANIEN.
1- Gelten alle Bedingungen des Vertrages?
Die Vermietung von Langzeitwohnungen (Dauerwohnraum des Mieters) wird durch das Ley de Arrendamiento Urbanos geregelt, und es ist möglich, dass der Vertrag Bedingungen enthält, die gegen das Gesetz verstoßen, so dass sie nicht angewandt würden. Das Gesetz lässt die Freiheit, einige Bedingungen festzulegen, aber über andere kann nicht verhandelt werden.
Bei Gewerberaummietverträgen, saisonalen Mietverträgen (Pendler, Studenten, Ferienzeiten) und Mietverträgen für Dauerwohnungen, die jedoch eine Luxusimmobilie betreffen (d. h. mit einer bebauten Fläche von mehr als 300 Quadratmetern oder mit einer Miete von mehr als etwa 5 200 Euro pro Monat), erlaubt das Gesetz den Parteien jedoch, zu vereinbaren, was sie wollen.
Ferienvermietungen sind ebenfalls vom Gesetz über städtische Mietverhältnisse ausgenommen, und es gelten die regionalen und kommunalen Vorschriften des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet.
2- Welche Laufzeit hat der Vertrag nach dem Gesetz?
Verträge, die keine Laufzeit angeben, gelten für ein Jahr.
In Verträgen, in denen das Gesetz zwingend gilt, hat der Mieter das Recht, bis zu 5 Jahre zu bleiben (bei Verträgen, die nach dem 6. März 2019 unterzeichnet werden) und 7 Jahre, wenn der Eigentümer ein Unternehmen ist.
Für Verträge, die zwischen dem 6. Juni 2013 und dem 6. März 2019 unterzeichnet wurden, betrug die Laufzeit 3 Jahre, unabhängig davon, ob der Eigentümer ein Unternehmen oder eine natürliche Person war. In diesem Zeitraum galten auch die oben erwähnten Luxuswohnungen nicht.
Wenn die vorherigen Laufzeiten von 5 oder 7 Jahren abgelaufen sind und der Vertrag nichts zur Beendigung des Mietverhältnisses zu diesen Terminen vorsieht, wird der Mietvertrag von Jahr zu Jahr bis zu einer Höchstdauer von 3 Jahren verlängert. Um nicht verlängert zu werden, muss der Eigentümer eine Kündigungsfrist von 4 Monaten und der Mieter eine einmonatige Kündigungsfrist einhalten. Nach Ablauf dieser Verlängerungen verlängert sich der Mietvertrag, wenn keine der Parteien etwas anderes sagt, in Zeiträumen, die der Art der Mietzahlung entsprechen (z. B. von Monat zu Monat, alle drei Monate oder ein halbes Jahr oder ein Jahr, wenn die Miete auf diese Weise gezahlt wird).
Eine Ausnahme besteht, wenn der Eigentümer das Haus für sich selbst oder ein Familienmitglied zum Wohnen benötigt. In diesem Fall kann er nach Ablauf des ersten Jahres unter Einhaltung einer zweimonatigen Kündigungsfrist die Kündigung des Vertrags beantragen. Diese Möglichkeit muss im Vertrag enthalten sein, sonst ist er ungültig.
3- Wann kann der Mieter den Vertrag kündigen?
Nach Ablauf von 6 Monaten und einer Kündigungsfrist von 30 Tagen. Der Vermieter kann nur eine Vertragsstrafe in Höhe einer Monatsmiete für jedes Jahr verlangen, in dem der Vertrag nicht erfüllt wurde. Diese Strafe muss in den Vertrag aufgenommen werden, sonst ist er nicht rechtmäßig. Die Kaution kann unter keinen Umständen als Strafe einbehalten werden.
4- Wie hoch ist die gesetzliche Kaution?
Normalerweise beträgt sie einen Monat, aber Sie können zwei weitere Monate als Ergänzung zur Kaution verlangen.
5- Kann ich die letzte Miete mit der von mir gezahlten Kaution verrechnen?
Das ist nicht möglich, aber durchaus üblich, vor allem, wenn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter schlecht ist und der Mieter Angst hat, dass er die Kaution nicht zurückbekommt.
6- Wie lange ist die maximale Laufzeit eines Saisonvertrags?
In der Regel beträgt die Dauer zwischen 2 und 11 Monaten, sie kann aber auch länger oder kürzer sein (weniger als ein Monat wird nicht empfohlen, damit sie nicht als touristisch angesehen werden kann), eine Mindest- oder Höchstdauer gibt es nicht.
Wichtig bei dieser Art von Vertrag ist, dass er nicht den ständigen Wohnsitz des Mieters befriedigen soll, sondern dass der Mieter aus einem vorübergehenden Grund an den Ort gezogen ist, an dem sich die Immobilie befindet.
7- Brauche ich eine Haftpflichtversicherung?
Sie ist notwendig, wenn der Vertrag Sie dazu verpflichtet, aber auf jeden Fall ratsam.
8- Mir wurde der Strom oder das Wasser abgestellt, ist das rechtens?
Nein! Es kann sogar als Straftat der Nötigung angesehen werden. Möglicherweise sind Sie vertraglich verpflichtet, die Lieferverträge auf Ihren Namen auszustellen, und es wäre ein Vertragsbruch, dies nicht zu tun.
9- Gemeinschaftsgebühren und Steuern.
Es ist möglich, vertraglich zu vereinbaren, wer sie bezahlt, und es gibt alle Arten von Vereinbarungen, die legal sind. Es ist nicht sinnvoll, dass der Mieter die Gemeinschaftskosten für eine Verbesserung des Gebäudes oder der Anlagen trägt.
Was die Steuern betrifft, so kann auch dies im Vertrag vereinbart werden, aber ansonsten zahlt der Mieter den Müll und der Eigentümer die Grundsteuer.
10- Darf der Mieter Arbeiten durchführen oder streichen?
Nicht ohne die Genehmigung des Vermieters. Wenn sie gemacht werden, kann der Vermieter verlangen, dass sie bei Beendigung des Mietverhältnisses entfernt werden, und wenn er dies nicht verlangt, verbleiben sie zugunsten des Vermieters, ohne dass der Mieter etwas einfordern kann.
Daher ist für die Durchführung von Arbeiten in jedem Fall die Genehmigung des Vermieters erforderlich, und manchmal ist es üblich, eine Mietminderung zu vereinbaren, wenn der Vermieter einverstanden ist und die Verbesserungen beibehält.
11- Muss ich dem Eigentümer Zugang gewähren?
Nein, das ist nicht der Fall, auch wenn es im Vertrag steht. Der Vermieter darf auf keinen Fall ohne Ihre Zustimmung eintreten, und Sie können die Schlösser auswechseln, wenn Sie dies wünschen.
12- Muss ich die Maklerprovision bezahlen?
Ja, in der Regel eine Monatsmiete plus Steuern, manchmal aber auch mehr, je nach den Umständen. Handelt es sich bei dem Eigentümer um ein Unternehmen, ist er zur Zahlung verpflichtet und der Mieter muss sie nicht zahlen.
13- Schäden?
Dinge, die aufgrund von Abnutzung durch normalen Gebrauch kaputt gehen, müssen vom Mieter bezahlt werden, und solche, die aufgrund des schlechten Zustands der Immobilie kaputt gehen, müssen vom Eigentümer bezahlt werden, es sei denn, sie wurden vom Mieter aufgrund von Missbrauch kaputt gemacht.
14- Der Eigentümer sagt mir, dass ich gehen muss, weil er das Haus verkaufen will.
Wenn der Mieter nicht auf sein Vorkaufsrecht verzichtet hat, muss der Eigentümer dem Mieter die Möglichkeit geben, die Wohnung zu den gleichen Bedingungen zu kaufen. In jedem Fall muss der Vertrag eingehalten werden, und der Mieter kann nicht gezwungen werden, das Haus zu verlassen, um es zu verkaufen. Normalerweise muss eine Einigung erzielt werden.
15- Kann ich die Zimmer im Haus weitervermieten?
Nein, es sei denn, der Eigentümer stimmt zu.