STEUERN UND KOSTEN FÜR DEN KAUF EINER IMMOBILIE AUF DEN BALEAREN.
Die mit dem Kauf einer Immobilie verbundenen Kosten lassen sich wie folgt klassifizieren:
- Steuern
- Grundbuchtsamt und Notar
- die Gestoría (Verwalter)
- Rechtsanwalt
- Architekt/Ingenieur
- Hypothek
- Immobilien
1- STEUERN:
A- Neue Immobilie:
Beim Kauf einer neu gebauten oder renovierten Immobilie fallen Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer (AJD) an. Um keine Mehrwertsteuer und AJD zahlen zu müssen, muss die Immobilie mindestens zwei Jahre lang (von anderen Personen als den Käufern) genutzt oder vermietet worden sein, und zwar ab dem Datum der Ausstellung der Fertigstellungsbescheinigung durch den Architekten und den Bauleiter, der die Arbeiten geleitet haben.
Die Prozentsätze sind:
– MEHRWERTSTEUER. 10% (4% im sozialen Wohnungsbau)
– AJD derzeit 1,5%.(2%, wenn der Kaufpreis über 1.000.000€ liegt).
Die gleichen Prozentsätze der Mehrwertsteuer und der AJD werden für bis zu zwei Parkplätze gezahlt, sofern sie gleichzeitig mit dem Kauf der Immobilie erworben werden, d. h. in derselben Kaufurkunde, und sich auch im selben Gebäude befinden. Im gegenteiligen Fall, d.h. wenn es sich um eine neue Garage handelt und die Voraussetzungen des vorstehenden Absatzes nicht erfüllt sind, werden 21 % MwSt. und der gleiche Prozentsatz von 1,5 % AJD fällig.
Es ist zu bedenken, dass es im Zusammenhang mit der Mehrwertsteuer und der AJD in bestimmten Fällen Zuschläge oder Ermäßigungen gibt, aber auch Befreiungen und andere Fälle, die sehr wichtig sein können. Im Zweifelsfall ist es also immer ratsam, einen Fachmann zu konsultieren, denn so können Sie viel Geld sparen.
B- Eigentum aus zweiter Hand:
Im Falle einer gebrauchten Wohnung muss der Erwerbsteuer (ITP) entsprechend dem Preis gezahlt werden, er wird auf 8% für die ersten 400.000€, 9% für die folgenden 200.000€, 10% für die folgenden 400.000€ und 12% für die nächsten 1.000.000€ und 13% ab 2.000.000€.
– Beispiel: bei einem Kauf einer gebrauchten Immobilie mit einem Preis von 1.200.000€, 8% auf 400.000€ = 32.000€, 9% auf die nächsten 200.000€ = 18.000€, 10% auf die nächsten 400.000€ = 40.000€ und 12% auf den Rest des Preises, in diesem Fall 200.000€ = 24.000€.
GESAMTERGEBNIS: 32.000 + 18.000 + 40.000 + 24.000 = 114.000€.
Wie viel Prozent des Preises macht die Steuer aus?
114.000€ / 1.200.000€ = 0,095. * 100= 9,5%
Das heißt, für eine Immobilie von 1.200.000€ zahlen Sie 9,5% = 114.000€.
GARAGE/PARKPLATZ aus zweiter Hand, die an das Haus angebaut sind (d.h. die zusammen im Grundbuch eingetragen sind), bis zu einer Höchstzahl von zwei, gilt die oben genannte Regel (als ob es sich um einen Teil des Hauses und nicht um eine unabhängige Immobilie handeln würde), andernfalls, wenn diese Anforderungen nicht erfüllt sind, wird ein anderer Prozentsatz des ITP angewandt, 8% werden bis zu 30.000€ gezahlt und 9% darüber hinaus.
– Beispiel: Kauf einer gebrauchten Garage, die nicht mit dem Grundstück verbunden ist, mit einem Preis von 40.000€, 8% (für die ersten 30.000€) = 2.400€, 9% für den Rest des Preises, (in diesem Fall 10.000€) = 900€.
GESAMTERGEBNIS: 2.400 + 900 = 3.300€.
Wie viel Prozent des Preises macht die Steuer aus?
3.300€ /40.000€ = 0,0825. * 100= 8,25%
Das heißt, 8,25 %.
*Es ist zu beachten, dass die Steuer auf der Grundlage des in der Verkaufsurkunde angegebenen Preises berechnet wird, obwohl es möglich ist, einen höheren Wert anzugeben.
*Es ist auch möglich, dass der in der Eigentumsurkunde angegebene Wert vom Finanzamt nach oben korrigiert wird und das Finanzamt den verbleibenden Teil zuzüglich Zinsen und Geldbußen durch eine ergänzende Erklärung einfordert. Dies geschieht, weil das Finanzamt einen Referenzwert für die übertragenen Immobilien hat, und wenn dieser Wert höher ist als der beim Kauf angegebene, müssen Sie damit rechnen, dass sie ihn zurückfordern können. Sie können den Wert, den das Finanzamt hat, unter folgendem Link berechnen: https://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx
Das muss nicht immer negativ sein! Obwohl es in den meisten Fällen so ist.
2- DAS GRUNDBUCHAMT UND DAS NOTARIAT:
Eine genaue Berechnungsformel können wir nicht angeben, aber wir können Ihnen eine Annäherung geben, damit Sie eine Vorstellung davon bekommen:
Kaufpreis Notariat Standesamt
-260.000 735 600
-406.000 820 665
-2.800.000 2.200 1.475
3- VERWALTER:
Zwischen 250 und 600 €. Sie ist für die Steuererklärungen und die Eintragung der Eigentumsurkunden im Grundbuchamt zuständig. Dies ist nicht obligatorisch, es sei denn, Sie kaufen mit einer Hypothek. In diesem Fall wird die Bank Sie verpflichten, ihre Verwalter einzuschalten, weil sie sicherstellen muss, dass der Kauf zusammen mit Ihrer Hypothek im Grundbuch eingetragen wird.
4 RECHTSANWALT:
Es ist nicht immer notwendig, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu beauftragen, um ein Haus zu kaufen, aber es ist sehr empfehlenswert (vor allem, wenn der Käufer oder Verkäufer kein Spanier ist) und manchmal ist es aufgrund von Komplikationen im Kaufprozess notwendig, wie z.B.: komplizierte Grundbuchbelastungen, Mietverträge, Scheidungsverfahren, Erbschaft, Probleme mit der Stadtplanung, Probleme mit der Eigentümergemeinschaft….
Die Gebühren betragen in der Regel 1 % des Kaufpreises bis zu 500.000-700.000 € und danach 0,5 % des Restbetrags.
Wir bieten auch juristische Dienstleistungen für den Kauf, den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie in Spanisch, Katalanisch, Englisch, Deutsch und Russisch. Wenn Sie Fragen haben, kontaktieren Sie uns bitte unverbindlich.
5- ARCHITEKT/INGENIEUR:
Manchmal ist es ratsam, die städtebauliche Situation des Grundstücks von einem Architekten prüfen zu lassen, vor allem, wenn es sich um ein Einfamilienhaus handelt, und noch mehr, wenn es auf einem ländlichen oder geschützten Grundstück liegt. Ein Architekt kann auch den Baustatus der Immobilie überprüfen. Der Preis liegt in der Regel zwischen 1.000 € und 3.000 €, je nach Objekt und den ihm übertragenen Aufgaben.
Ein Ingenieur kann den Zustand der Installationen in der Immobilie überprüfen: Elektroinstallation, Sanitäranlagen, Heizung, Klimaanlage, Heizkessel, Bewässerungssysteme, Schwimmbad, Solarenergie usw… Der Preis liegt normalerweise zwischen 500€ und 1.500€.
6- HYPOTHEK:
Seit der Verabschiedung des Gesetzes zur Regulierung von Immobilienkreditverträgen im Juni 2019 muss der Kunde nur noch den Wert des Gutachtens bezahlen, der rund 500 € betragen kann.
7-IMMOBILIENMARKLER:
In der Regel zahlt sie der Verkäufer, manchmal kann aber auch das Gegenteil vereinbart werden. Der übliche Satz beträgt 5 % + MwSt., aber es ist auch üblich, zwischen 3 und 6 % zu zahlen.