IMPUESTOS Y GASTOS POR LA COMPRA DE UN INMUEBLE EN BALEARES.
Los gastos asociados a la adquisición de una propiedad se pueden clasificar de la siguiente forma:
- Fiscalidad-Impuestos
- Registro y notaría
- Gestoría
- Abogado
- Arquitecto/ingeniero
- Hipoteca
- Inmobiliaria
1- LOS IMPUESTOS:
A- Inmueble nuevo: La compra de un inmueble de nueva construcción o rehabilitado devengará Impuestos sobre el Valor Añadido (IVA) y Actos Jurídicos Documentados (AJD). Para no tener que pagar el IVA y AJD el inmueble tiene que haber sido usado o alquilado (por personas distintas a los compradores) por un plazo mínimo de dos años a contar desde que se expidió el certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas.
Los porcentajes son:
– IVA. 10% (4% en viviendas de protección oficial)
– AJD actualmente 1,5%. (2% si el precio de compra es superior a 1.000.000€)
Los mismos porcentajes de IVA y AJD se abonarán por las plazas de garaje hasta un máximo de dos siempre que se adquieran en el mismo momento de la adquisición de la vivienda, es decir en la misma escritura de compra y que además estén situados en el mismo edificio. En caso contrario al anterior, es decir tratándose de un garaje nuevo y no se cumplan los requisitos del párrafo anterior, se deberá abonar el 21% de IVA y el mismo porcentaje anterior de AJD 1,5%.
Hay que tener en cuenta que en relación al IVA y AJD existen bonificaciones o reducciones en casos concretos y además exenciones y otros supuestos que pueden ser muy importantes. Así que en caso de dudas, conviene siempre consultar con un experto en la materia, porque le puede suponer ahorrar mucho dinero.
B- Inmueble de segunda mano:
En caso de un piso de segunda mano, se deberá abona el ITP de acuerdo al precio, se calcula un 8% para los primeros 400.000€, un 9% para los siguientes 200.000€, un 10% para los siguientes 400.000€ y un 12% para los siguientes 1.000.000€ y 13% a partir de 2.000.000€.
• Ejemplo: en caso de compra de un inmueble de segunda mano con un precio de 1.200.000€, se deberá abonar el 8% sobre 400.000€ = 32.000€, el 9% por los siguientes 200.000€ = 18.000€, el 10% por los siguientes 400.000€ = 40.000€ y el 12% por el resto del precio, en este caso 200.000€ = 24.000€
RESULTADO TOTAL: 32.000 + 18.000 + 40.000 + 24.000 = 114.000€.
¿Qué porcentaje supone el impuesto del precio?
114.000€ / 1.200.000€ = 0,095. * 100= 9,5%
Es decir, para un inmueble de 1.200.000€ se estará pagando un 9,5%= 114.000€
GARAJE/PARKING de segunda mano y anexo a la vivienda (es decir, que figuren conjuntamente en el Registro de la Propiedad) hasta un máximo de dos, se aplica la regla anterior (como si fuera una parte de la casa y no un inmueble independiente), en caso contrario de que no se cumplan estos requisitos, se aplica otro porcentaje diferente de ITP, se abonará un 8% hasta 30.000€ y 9% en adelante.
• Ejemplo: compra un garaje de segunda mano no anexo a la vivienda, con un precio de 40.000€, se deberá abonar el 8% (por los primeros 30.000€) = 2.400€, el 9% por el resto del precio, (en este caso 10.000€) = 900€
RESULTADO TOTAL: 2.400 + 900 = 3.300€.
¿Qué porcentaje supone el impuesto del precio?
3.300€ /40.000€ = 0,0825. * 100= 8,25%
Es decir, un 8,25%.
*Hay que tener en cuenta que los impuestos se calculan sobre el precio que figure en la escritura de compraventa si bien se puede hacer la declaración por un valor superior.
*También es posible que el valor que figure en la escritura sea revisado al alza por hacienda y le reclamen la parte restante más los intereses y multas mediante una declaración complementaria. Esto sucede porque Hacienda tiene un valor de referencia sobre los inmuebles que se transmiten y en caso de ser este superior al declarado en la compra, tiene que tener en cuenta que se lo pueden reclamar. El valor que tiene hacienda se puede calcular en este enlace: https://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx
Esto no tiene por qué ser siempre negativo! Aunque lo es en la mayoría de los casos.
2- EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA NOTARIA:
No podemos facilitar una fórmula de cálculo precisa, pero sí una aproximación para que se puedan hacer una idea:
Precio compra Notaría Registro
-260.000 735 600
-406.000 820 665
-2.800.000 2.200 1.475
3- GESTORIA:
Entre 250 y 600€. Se encarga de hacer la declaraciones de impuestos y tramitar la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. No es obligatoria a menos que se compre con hipoteca, que el banco obligará a utilizar su gestoría porque necesitan asegurarse de que la compra se inscriba en el Registro conjuntamente con su hipoteca.
4- ABOGADO:
No es siempre necesario contratar a un abogado especializado en derecho inmobiliario para comprar una casa, pero sí que es muy recomendable (especialmente si el comprador o vendedor no son españoles) y en ocasiones es necesario con motivo de complicación del proceso de compra como pueden ser: cargas registrales del inmueble complicadas, arrendamientos, procesos de divorcio, herencias, problemas urbanísticos, problemas con la comunidad de propietarios…
Los honorarios suelen ser del 1% del precio de compra hasta 500.000-700.000€ y luego un 0,5% del resto.
Nosotros también prestamos servicio de abogados para la compra, venta o alquiler de un inmueble en castellano, catalán, inglés, alemán y ruso. Si tiene alguna duda, contáctenos sin compromiso.
5- ARQUITECTO/INGENIERO:
En ocasiones es recomendable que un arquitecto revise la situación legal urbanística del inmueble, sobre todo cuando lo que compra es una vivienda unifamiliar y mucho más si esta está en suelo rústico o rústico protegido. Igualmente, un arquitecto podrá comprobar el estado constructivo del inmueble. Su precio suele ser entre 1.000€ y 3.000€ dependiendo del inmueble y de las tareas que se le encomienden.
Un ingeniero podrá revisar el estado de las instalaciones que tenga el inmueble: instalación eléctrica, fontanería, calefacción, aires acondicionados, calderas, sistemas de riego, piscina, energía solar, etc… El precio suele ser entre 500€ y 1.500€.
6- HIPOTECA:
Desde la aprobación de la Ley Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario en junio de 2019, el cliente sólo tiene que pagar el valor de la tasación, que puede ser de unos 500€.
7- INMOBILIARIA:
La regla general es que la pague el vendedor, si bien en ocasiones se puede pactar lo contrario. Lo habitual es un 5% +IVA pero también es habitual entre un 3-6%.