НАЛОГИ И РАСХОДЫ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НА БАЛЕАРСКИХ ОСТРОВАХ.
Затраты, связанные с приобретением недвижимости, можно классифицировать следующим образом:
- Налоги
- Реестре собственности
- Менеджмент
- Адвокат
- Архитектор/инженер
- Ипотека
- Агентсва по недвижимости
1- НАЛОГИ:
A — Новая недвижимость:
При покупке недавно построенной или отремонтированной недвижимости начисляется налог на добавленную стоимость (НДС) и гербовый сбор (AJD). Для того чтобы не платить НДС и AJD, недвижимость должна использоваться или сдаваться в аренду (лицами, не являющимися покупателями) в течение как минимум двух лет с даты выдачи сертификата о завершении работ архитектором и сметчиком, руководившим работами.
Проценты таковы:
— НДС. 10% (4% в социальном жилье)
— AJD в настоящее время составляет 1,5%.(2%, если цена покупки превышает 1.000.000€)
Те же проценты НДС и AJD будут уплачены за парковочные места, максимум два, при условии, что они приобретены одновременно с покупкой недвижимости, т.е. в том же акте купли-продажи, и что они также расположены в том же здании. В обратном случае, т.е. если это новый гараж и требования предыдущего параграфа не соблюдены, уплате подлежит 21% НДС и тот же процент AJD 1,5%.
Следует помнить, что в отношении НДС и AJD существуют бонусы или сокращения в конкретных случаях, а также освобождения и другие случаи, которые могут быть очень важными. Поэтому, если у вас есть какие-либо сомнения, всегда рекомендуется проконсультироваться с экспертом в этой области, потому что это может сэкономить вам много денег.
B — Бывшее в употреблении имущество:
В случае приобретения квартиры, бывшей в употреблении, ITP должен быть оплачен в соответствии с ценой, он рассчитывается в размере 8% для первых 400.000 евро, 9% для следующих 200.000 евро, 10% для следующих 400.000 евро и 12% за следующие 1.000.000€ и 13% начиная с 2.000.000€ и далее.
— Пример: в случае покупки вторичной недвижимости стоимостью 1.200.000 евро, 8% на 400.000 евро = 32.000 евро, 9% на следующие 200.000 евро = 18.000 евро, 10% на следующие 400.000 евро = 40.000 евро и 12% на оставшуюся часть цены, в данном случае 200.000 евро = 24.000 евро.
ОБЩИЙ РЕЗУЛЬТАТ: 32.000 + 18.000 + 40.000 + 24.000 = 114.000 ЕВРО.
Какой процент от цены составляет налог?
114.000€ / 1.200.000€ = 0,095. * 100= 9,5%
То есть, за недвижимость стоимостью 1 200 000 евро вы заплатите 9,5% = 114 000 евро.
Гараж/стоянка из вторых рук и пристроенные к дому (т.е. внесенные вместе в земельный кадастр) максимум два, применяется вышеуказанное правило (как если бы это была часть дома, а не самостоятельная собственность), в противном случае, если эти требования не выполнены, применяется другой процент ITP, 8% будет выплачиваться до 30.000€ и 9% после этого.
— Пример: покупка бывшего в употреблении гаража, не пристроенного к недвижимости, стоимостью 40.000 евро, 8% (за первые 30.000 евро) = 2.400 евро, 9% за остальную часть стоимости (в данном случае 10.000 евро) = 900 евро.
ОБЩИЙ РЕЗУЛЬТАТ: 2.400 + 900 = 3.300 ЕВРО.
Какой процент от цены составляет налог?
3.300€ /40.000€ = 0,0825. * 100= 8,25%
То есть 8,25%.
*Необходимо помнить, что налог рассчитывается по цене, указанной в акте купли-продажи, хотя можно заявить и более высокую стоимость.
*Также возможно, что стоимость, указанная в свидетельстве о праве собственности, пересматривается в сторону увеличения Налоговым управлением, и они требуют оставшуюся часть плюс проценты и штрафы через дополнительную декларацию. Это происходит потому, что Налоговое управление устанавливает контрольную стоимость передаваемой недвижимости, и если эта стоимость выше той, которая была заявлена при покупке, вы должны принять во внимание, что они могут потребовать ее обратно. Вы можете рассчитать стоимость, которую имеет налоговая инспекция, по этой ссылке: https://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx.
Это не всегда должно быть негативным! Хотя в большинстве случаев это так.
2 — РЕЕСТРЕ СОБСТВЕННОСТИ И НОТАРИАЛЬНАЯ КОНТОРА:
Мы не можем предоставить точную формулу расчета, но мы можем дать вам приблизительную формулу, чтобы вы могли получить представление:
Покупная цена Нотариальная контора Регистр
-260.000 735 600
-406.000 820 665
-2.800.000 2.200 1.475
3- МЕНЕДЖМЕНТ:
От 250 до 600 евро. Он отвечает за налоговые декларации и внесение записей о праве собственности в реестр собственности. Это не является обязательным, если только вы не покупаете недвижимость с ипотекой, в этом случае банк обяжет вас воспользоваться услугами их агентства, поскольку им необходимо обеспечить регистрацию покупки в реестр собственности вместе с вашей ипотекой.
4 ЮРИСТ:
Для покупки дома не всегда необходимо нанимать адвоката, специализирующегося на законодательстве о недвижимости, но это настоятельно рекомендуется (особенно если покупатель или продавец не испанец), а иногда это необходимо из-за осложнений в процессе покупки, таких как: сложные обременении на регистрацию собственности, аренда, бракоразводный процесс, наследование, проблемы градостроительства, проблемы с сообществом владельцев…..
Сборы обычно составляют 1% от стоимости покупки до 500.000-700.000 евро, а затем 0,5% от остальной суммы.
Мы также предоставляем юридические услуги по покупке, продаже или аренде недвижимости на испанском, каталонском, английском, немецком и русском языках. Если у вас есть какие-либо вопросы, пожалуйста, свяжитесь с нами без обязательств.
5- АРХИТЕКТОР/ИНЖЕНЕР:
Иногда рекомендуется пригласить архитектора для проверки градостроительного статуса недвижимости, особенно если вы покупаете дом, и тем более, если он находится на сельской или охраняемой сельской земле. Архитектор также сможет проверить статус строительства объекта недвижимости. Цена обычно составляет от €1,000 до €3,000 в зависимости от объекта недвижимости и задач, возложенных на него/нее.
Инженер может проверить состояние оборудования в доме: электропроводка, водопровод, отопление, кондиционирование, котлы, ирригационные системы, бассейн, солнечная энергия и т.д…. Цена обычно составляет от 500 евро до 1.500 евро.
6- ИПОТЕКА:
После утверждения в июне 2019 года Закона о регулировании кредитных договоров на недвижимость клиент должен оплатить только стоимость оценки, которая может составлять около 500 евро.
7 — АГЕНСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ:
Общее правило заключается в том, что продавец оплачивает его, хотя иногда можно договориться об обратном. Обычная ставка составляет 5% + НДС, но также распространена практика уплаты 3-6%.