15 ВОПРОСОВ И ОТВЕТОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ.
1- Применяются ли все условия договора?
Аренда долгосрочного жилья (постоянного жилья арендатора) регулируется Ley de Arrendamiento Urbanos, и возможно, что в договоре есть условия, противоречащие закону, поэтому они не будут применяться. Закон дает свободу в установлении некоторых условий, но другие не могут быть предметом переговоров.
Однако, в случае аренды коммерческих помещений, сезонной аренды (для рабочих, студентов, на время каникул) и аренды постоянного жилья, но для недвижимости класса люкс (т.е. с площадью застройки более 300 квадратных метров или с арендной платой более 5 200 евро в месяц), закон позволяет сторонам договариваться о чем угодно.
Аренда на время отпуска также не подпадает под действие Закона о городской аренде, к ней применяются региональные и муниципальные правила того места, где находится недвижимость.
2- Каков срок действия договора в соответствии с законом?
Контракты, в которых не указан срок, будут считаться заключенными на один год.
В договорах, где закон применяется в принудительном порядке, арендатор имеет право остаться на срок до 5 лет (для договоров, подписанных после 6 марта 2019 года) и 7 лет, если собственником является компания.
Для договоров, подписанных в период с 6 июня 2013 года по 6 марта 2019 года, срок действия составлял 3 года независимо от того, являлся ли владелец компанией или физическим лицом. В этот же период не применялись и вышеуказанные люксовые дома.
Когда истекают предыдущие сроки в 5 или 7 лет, и в договоре ничего не сказано о прекращении аренды в эти даты, аренда будет продлеваться год за годом до максимального срока в 3 года. Чтобы не продлевать срок действия договора, владелец должен уведомить об этом за 4 месяца, а арендатор — за месяц. После окончания этих продлений, если ни одна из сторон не заявит об обратном, договор аренды будет продлеваться периодами, равными по продолжительности способу оплаты аренды (например, месяц в месяц, каждые 3 месяца, полгода или год, если арендная плата вносится именно таким образом).
Существует исключение, если дом нужен владельцу для проживания самого себя или члена семьи, в этом случае он может потребовать расторжения договора по истечении первого года и уведомить об этом за 2 месяца. Такая возможность должна быть предусмотрена в договоре, иначе он не будет действительным.
3- когда арендатор может расторгнуть договор?
По истечении 6 месяцев и после уведомления за 30 дней. Владелец может потребовать только неустойку в размере месячной арендной платы за каждый невыполненный год. Эта санкция должна быть прописана в договоре, иначе он не будет законным. Ни при каких обстоятельствах депозит не может быть удержан в качестве штрафа.
4- каков максимальный законный депозит?
Как правило, это один месяц, но можно попросить еще два месяца в качестве дополнения к депозиту.
5- Я хочу компенсировать последнюю арендную плату внесенным депозитом, могу ли я это сделать?
Нельзя, но очень часто так поступают, особенно если у арендатора плохие отношения и он боится, что залог не будет возвращен.
6- Каков максимальный срок сезонного контракта?
Обычно он заключается на срок от 2 до 11 месяцев, хотя может быть длиннее или короче (меньше одного месяца не рекомендуется, чтобы его нельзя было считать туристическим), минимального или максимального срока нет.
Важным моментом в этом типе договора является то, что он заключается не на постоянное место жительства арендатора, а на то, что арендатор переехал в место, где находится недвижимость, по временной причине.
7- Нужно ли мне страхование гражданской ответственности?
Это необходимо, если договор обязывает вас к этому, но в любом случае это желательно.
8- Мне отключили электричество или воду, законно ли это?
Нет! Фактически, это можно считать преступлением по принуждению. Вполне возможно, что по договору вы обязаны оформлять договоры поставки на свое имя, и невыполнение этого требования будет нарушением договора.
9- Общественные сборы и налоги.
Можно договориться о том, кто им платит в соответствии с договором, и существуют все виды соглашений, которые являются законными. Что не имеет смысла, так это оплата арендатором коммунальных расходов, связанных с улучшением здания или установок.
Что касается налогов, это также может быть оговорено в договоре, но в противном случае арендатор оплачивает мусор, а владелец — налог на недвижимость.
10- Может ли арендатор проводить работы или красить?
Без разрешения арендодателя — нет. Если они сделаны, арендодатель может потребовать их удаления по окончании срока аренды, а если он этого не потребует, они останутся в пользу арендодателя, и арендатор не сможет ничего требовать.
Поэтому для проведения работ в любом случае требуется разрешение арендодателя, а иногда нормально договориться о снижении арендной платы, если арендодатель согласен и сохранит улучшения.
11- Должен ли я разрешить доступ владельцу?
Нет, не имеете, даже если это указано в договоре. Ни при каких обстоятельствах арендодатель не может войти без вашего согласия, и вы можете сменить замки, если хотите.
12- Должен ли я платить комиссию агенту по недвижимости?
Да, обычно это месячная арендная плата плюс налоги, хотя иногда она выше в зависимости от обстоятельств. Если владелец — компания, то он обязан ее оплатить, а арендатор не должен ее оплачивать.
13- Поломки?
Вещи, которые сломались в результате износа от нормального использования, должны быть оплачены арендатором, а те, которые сломались в результате плохого состояния имущества, должны быть оплачены владельцем, если только они не были сломаны арендатором в результате неправильного использования.
14 — Владелец говорит мне, что я должен уйти, потому что он собирается продать дом.
Если арендатор не отказался от своего права преимущественной покупки, владелец должен предоставить арендатору возможность купить его на тех же условиях. В любом случае, договор должен соблюдаться, и арендатора нельзя заставить выехать для продажи дома. Обычное дело — достичь соглашения.
15- Могу ли я повторно сдать комнаты в доме?
Нет, если только владелец не согласится.